Prescription acquisitive en copropriété : arrêt clé

Dans Couillard c. Shen, rendu le 30 octobre 2026, la Cour d’appel du Québec juge qu’un copropriétaire divis ne peut pas acquérir par prescription une parcelle de la partie privative voisine, même après plus de dix ans de possession utile. La déclaration de copropriété fixe les limites des parties privatives, et seul le consentement des copropriétaires concernés peut les modifier. L’arrêt écarte ainsi un jugement contraire de la Cour supérieure et précise la portée de l’arrêt Ostiguy c. Allie de la Cour suprême.

L’arrêt (2026 QCCA 1429) intéresse quiconque achète, vend ou administre une fraction de copropriété. Il rappelle qu’une clôture déplacée, un muret construit de travers ou un jardin aménagé chez le voisin ne transforment jamais, à eux seuls, les limites d’une partie privative. Il confirme aussi que, dans une copropriété divise, le droit des biens cède devant l’acte juridique que les copropriétaires ont accepté en achetant.

Les faits : un muret, une clôture, quinze ans de jardin

Les parties sont copropriétaires divis de fractions contiguës d’un immeuble de l’Île-des-Sœurs, à Montréal. Les appelants possèdent leur lot depuis juillet 2010, les intimés le lot voisin depuis mars 2021. Une petite parcelle du lot des intimés est séparée du reste par un muret d’environ deux mètres, prolongé d’une clôture de métal d’environ six mètres. Selon les appelants, ils y auraient aménagé un jardin, installé un barbecue et une thermopompe, et rangé un boyau d’arrosage depuis 2010.

Le différend naît peu après l’arrivée des intimés. Les appelants souhaitent rehausser le muret. Les intimés y consentent, à condition que le muret soit replacé sur la ligne séparative. Les appelants refusent et demandent au tribunal de déclarer qu’ils ont acquis la parcelle par prescription, en vertu de l’article 2918 du Code civil du Québec.

En première instance : une possession prouvée, une demande rejetée

Le jugement de la Cour supérieure (2024 QCCS 873) présente un paradoxe. Le juge estime que les appelants remplissent toutes les conditions de l’article 2918 : une possession paisible, continue, publique et non équivoque pendant au moins dix ans. Il rejette pourtant la demande. Selon lui, l’aliénation d’une parcelle de partie privative reste soumise aux formalités des articles 1049 et 1100 du Code civil, soit la modification préalable du plan cadastral et de la déclaration de copropriété. Il rejette donc la demande « sous réserve de la continuation du recours », si ces conditions étaient un jour remplies.

Les appelants font appel. Les intimés forment un appel incident, autorisé hors délai.

La réponse de la Cour d’appel : une incompatibilité de principe

La Cour, composée des juges Lori Renée Weitzman, Éric Hardy et Christian Immer, répond par la négative à la question de principe. Elle ne se prononce donc pas sur la possession elle-même. Le raisonnement tient en trois temps.

1. La déclaration de copropriété lie les copropriétaires

La copropriété divise est établie par la publication d’une déclaration notariée, inscrite au registre foncier (art. 1038, 1059 et 1060 C.c.Q.). Cette déclaration comprend l’acte constitutif, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions (art. 1052). L’état descriptif contient la désignation cadastrale des parties privatives (art. 1055). Selon l’article 1062, la déclaration lie les copropriétaires et leurs ayants cause dès son inscription. En l’espèce, elle produit ses effets depuis 1991. L’acte d’achat des appelants les obligeait d’ailleurs expressément à la respecter.

2. Le Code prévoit déjà comment déplacer une limite

L’article 1049 rend sans effet l’aliénation d’une partie divise d’une partie privative si la déclaration et le plan cadastral n’ont pas été modifiés au préalable. L’article 1100 offre un mécanisme allégé aux copropriétaires de parties privatives contiguës. Ils peuvent déplacer leur limite commune sans l’accord de l’assemblée, à trois conditions : obtenir le consentement de leur créancier hypothécaire et du syndicat, ne pas modifier la valeur relative de l’ensemble ni les droits de vote, et faire modifier à leurs frais la déclaration et le plan par le syndicat. À défaut, une modification de la déclaration exige en principe les trois quarts des voix à l’assemblée (art. 1097).

Pour la Cour, ces règles supposent toutes le consentement des deux copropriétaires visés. Or, ici, seuls les appelants voulaient déplacer la limite.

3. La prescription ne peut pas contourner ce consentement

Les appelants soutenaient que la prescription acquisitive, fondée sur un fait et non sur un accord, agit de façon autonome. Une fois la propriété déclarée, le syndicat et l’officier de la publicité des droits n’auraient qu’à mettre les registres à jour. La Cour refuse, estimant qu’une telle démarche aurait pour effet de « dénaturer la copropriété divise ». L’article 2910 fait certes de la prescription un moyen d’acquérir la propriété, et la copropriété est une modalité de la propriété. Toutefois, toute aliénation qui modifie les termes de la déclaration reste soumise au consentement des personnes concernées.

La Cour s’appuie sur son arrêt Pedneault c. Syndicat des copropriétaires du Domaine du Barrage (2019 QCCA 1986). Celui-ci excluait déjà toute prescription d’une partie commune entre copropriétaires, en raison du régime spécial de la copropriété. Elle étend ce raisonnement aux limites des parties privatives et conclut que les articles 1049 et suivants sont incompatibles avec l’acquisition par prescription d’une partie divise d’une partie privative. Elle reprend sur ce point l’analyse de Christine Gagnon, selon qui l’admettre anéantirait la sécurité des titres en copropriété.

Question	Cour supérieure (2024 QCCS 873)	Cour d’appel (2026 QCCA 1429)
Possession utile de dix ans (art. 2918)	Prouvée	Non examinée
Prescription d’une parcelle de partie privative	Possible en principe	Impossible : incompatible avec les art. 1049 et suivants
Formalités des art. 1049 et 1100	Condition préalable au jugement	Seule voie possible, mais consensuelle
Dispositif	Rejet, sous réserve d’une reprise du recours	Rejet pur et simple ; appel incident accueilli sur ce point

Ostiguy c. Allie ne s’applique pas entre copropriétaires

Les appelants invoquaient l’arrêt Ostiguy c. Allie (2017 CSC 22), rendu le 6 avril 2017. La Cour suprême y avait reconnu qu’une voisine avait acquis par prescription la moitié d’un stationnement, malgré le titre inscrit au registre foncier par les acheteurs du fonds voisin. Selon l’analyse publiée par Fasken, la majorité y affirmait que la prescription dépend d’une possession effective, et non d’un jugement, et que la publication ne crée pas de droit.

La Cour d’appel répond que Ostiguy opposait deux voisins qui n’étaient liés par aucune déclaration de copropriété. Entre copropriétaires divis, la déclaration fixe les limites et oblige chacun à respecter les inscriptions au registre foncier. La possession utile ne peut donc pas l’emporter sur l’acte juridique que les parties ont accepté.

Ce que l’arrêt tranche, et ce qu’il laisse ouvert

L’arrêt règle un désaccord jurisprudentiel. La Cour écarte expressément le raisonnement de la Cour supérieure dans Syndicat des copropriétaires Cond’Eautels du Manoir Phase II c. Hotel & Suites Le Lincoln inc. (2024 QCCS 2490). Elle précise qu’en appel de ce jugement (2026 QCCA 566), elle avait laissé la question de principe hors du débat. Les auteurs Édith Lambert et François Brochu, cités par le premier juge, étaient d’avis qu’une copropriété divise peut s’acquérir par prescription. La Cour retient plutôt la position de Christine Gagnon.

Trois zones restent toutefois en marge de la décision :

L’erreur cadastrale. La Cour souligne que le dossier ne met en jeu aucune erreur cadastrale répercutée dans la déclaration (par. 18). Le cas d’un copropriétaire dont le titre décrit mal sa propre fraction n’est donc pas tranché.
La partie privative entière. La Cour admet que son raisonnement empêche de prescrire une parcelle, mais pas l’entièreté d’une partie privative, cas qui ne soulève pas les mêmes difficultés (par. 36).
Les constructions qui empiètent. L’arrêt ne traite pas des recours propres aux empiètements par construction prévus au Code civil. Leur articulation avec le régime de la copropriété reste à examiner.

La Cour corrige enfin le dispositif du premier jugement. Rejeter la demande sous réserve d’une reprise menait à une impasse : si les deux voisins consentent, la prescription devient inutile, puisqu’ils emprunteront la voie de l’article 1100. L’appel incident est accueilli sur ce seul point, et la demande est rejetée purement et simplement. La Cour refuse toutefois de qualifier l’appel d’abusif : la question méritait d’être débattue.

Des conséquences concrètes pour les copropriétaires

La portée pratique est réelle. Le Québec comptait 307 441 unités d’évaluation en copropriété divise en 2016, soit 8,7 % de l’ensemble, contre 173 607 en 2006, selon une présentation de Raymond Chabot Grant Thornton au ministère des Affaires municipales fondée sur les données ÉVAstat. Ces fractions se répartissaient dans 41 276 immeubles. Dans les maisons de ville en copropriété, les cours arrière contiguës sont un terrain propice à ce type de différend.

Pour le copropriétaire qui occupe une bande de terrain voisine, la durée de l’occupation ne crée aucun droit : seul un accord formalisé selon l’article 1100 peut le faire. Pour celui dont la partie privative est grignotée, l’arrêt confirme que son titre reste intact, quelle que soit l’ancienneté de la clôture. Pour les notaires et les syndicats, il souligne l’importance de vérifier la concordance entre l’état des lieux, le certificat de localisation et le plan cadastral avant une vente.

Le Québec se distingue ici d’autres régimes. En France, la Cour de cassation a admis en 2019 qu’un copropriétaire acquière une partie commune par prescription trentenaire (troisième chambre civile, 11 juillet 2019, pourvoi no 18-17.771). En Ontario, selon une analyse du cabinet Gilbertson Davis, la doctrine considère que le régime des titres fonciers soustrait les parties privatives de condominium à la prescription acquisitive. Le droit civil québécois arrive à un résultat semblable par une autre voie : non par l’effet du registre, mais par la force obligatoire de la déclaration.

La primauté de l’acte consenti

L’arrêt Couillard c. Shen tranche un conflit entre deux logiques du Code civil. La prescription acquisitive récompense une situation de fait prolongée, alors que la copropriété divise repose sur un acte collectif dont la stabilité protège tous les copropriétaires. La Cour donne la priorité au second, parce que la valeur relative des fractions, les charges communes et les droits de vote dépendent des limites que la déclaration fixe. Dans une copropriété, une limite se déplace par un accord constaté et publié, quelle que soit la durée de l’occupation.

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