La Cour suprême du Canada a rejeté le 24 juillet, à huit contre un, le pourvoi du promoteur Zardev inc. et confirmé que les bandes de terrain submergées situées devant des lots riverains de Ville d’Estérel appartiennent aux acheteurs de ces lots. La décision, rendue dans Zardev Inc. c. Dydzak, 2026 CSC 27, tranche un litige né d’un barrage construit en 1881 — mais son intérêt véritable tient à la définition que le juge Nicholas Kasirer y donne du mot « accessoire » au sens de l’article 1718 du Code civil du Québec. Cette définition, jusqu’ici incertaine, engage désormais tout rédacteur d’acte de vente en bordure d’un plan d’eau.
Un barrage de 1881, un cadastre de 2016
Les faits méritent d’être posés avec précision, parce que la solution en dépend.
En 1881, la construction d’un barrage a rehaussé le niveau des lacs de ce secteur des Laurentides, dont le lac Masson. Une bande de terrain riveraine s’est retrouvée sous l’eau et l’est demeurée. Point capital : cette bande n’a pas été absorbée par le domaine de l’État. Le lit naturel des lacs, ceux-ci étant navigables, appartient toujours à l’État québécois; la bande inondée en 1881, elle, était déjà passée au domaine privé et y est restée. C’est une configuration rare au Québec.
De 1959 à 1971, Zardev — la société à l’origine du site de villégiature de l’Estérel — a loti le terrain bordant les lacs en plusieurs centaines de parcelles et en a vendu une partie. Les actes décrivaient les lots comme « bornés par le lac ». Ils ne mentionnaient pas la bande submergée, et leurs dimensions comme leurs superficies l’excluaient.
La rénovation cadastrale de 2016 a révélé aux propriétaires que cette bande était toujours immatriculée au nom du promoteur. Ils ont demandé un jugement déclaratoire. La Cour supérieure les a déboutés en 2021, concluant que les terrains submergés n’avaient pas été vendus. La Cour d’appel a accueilli leur appel en partie en 2024 et déclaré les acheteurs propriétaires. Zardev s’est pourvu.
La définition du juge Kasirer
L’article 1718 C.c.Q. oblige le vendeur à délivrer le bien dans l’état où il se trouve lors de la vente, avec tous ses accessoires. Cette disposition codifie partiellement la maxime accessorium sequitur principale. Elle n’en définit pas le terme central.
Le juge Kasirer y remédie. L’accessoire, selon les motifs majoritaires, est le bien qui est destiné au service du bien principal vendu et qui, en raison de cette destination, est nécessaire à l’usage convenu de ce bien principal. La notion suppose, dans les termes de l’arrêt, « un rapport naturel ou rationnel entre deux éléments » — une dépendance telle que le sort de l’accessoire se rattache à celui du principal.
Deux précisions encadrent cette définition, et ce sont elles qui feront jurisprudence.
D’abord, la qualification d’un bien comme accessoire est un exercice contextuel, dont la conclusion doit être compatible avec les attentes légitimes des parties. Il n’existe donc pas de catégorie fermée d’accessoires : tout dépend de la destination que les parties ont donnée au bien principal.
Ensuite — et c’est le pivot doctrinal — le contenu obligationnel d’un contrat ne se limite pas à ses stipulations expresses. Il comprend aussi ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi, principe codifié à l’article 1434 C.c.Q. Le juge Kasirer confirme d’ailleurs que la Cour supérieure avait correctement interprété les actes de vente. L’erreur n’était pas dans la lecture des mots : elle était dans l’idée que l’analyse s’arrêtait aux mots.
Pourquoi la bande submergée franchit le test
Appliquant ces critères, la majorité conclut que les lots submergés servent la destination des lots riverains telle que les parties l’ont fixée.
Les actes révèlent que ces lots étaient destinés à la villégiature en bordure d’eau : accès direct au lac, accès exclusif à la rive, jouissance paisible des lieux, protection de l’intimité des occupants. La tranquillité — relative, la Cour le note, puisque le lac est navigable — constitue une composante essentielle de la valeur des lots et explique les prix demandés.
Deux constats matériels achèvent la démonstration. La bande submergée est inconstructible et enclavée : elle n’a aucune utilité propre autre que de servir les lots riverains. Et la propriété privée d’un fonds submergé est inhabituelle au Québec, ce qui renforce la conclusion, afin de ne pas déjouer les attentes raisonnables des acheteurs. Sans cette bande, ceux-ci n’auraient pas obtenu l’usage du bien qu’ils croyaient acquérir.
La dissidence de la juge Côté
La juge Suzanne Côté aurait accueilli le pourvoi. Son désaccord porte sur quatre points, et il est plus structurel qu’il n’y paraît.
Premièrement, elle estime qu’aucune règle de droit ne permet de qualifier ces lots submergés d’accessoires des lots riverains adjacents.
Deuxièmement — c’est l’argument le plus fort — un fonds de terre est, par nature, destiné à servir de bien principal plutôt que d’accessoire, puisque sa fonction peut toujours être modifiée. Un immeuble n’est pas un ustensile : il ne s’épuise pas dans le service d’un autre bien.
Troisièmement, l’accès à la bande submergée n’est pas nécessaire aux propriétaires pour user de leurs lots riverains. Le critère de nécessité, appliqué avec rigueur, ne serait donc pas satisfait.
Quatrièmement, subsidiairement : même si la bande constituait un accessoire, les parties en avaient explicitement exclu le transfert lors des ventes. La juge Côté conclut que Zardev en demeure propriétaire.
Le désaccord entre la majorité et la dissidence ne porte donc pas sur l’interprétation des actes — les deux acceptent la lecture du juge de première instance. Il porte sur ce qu’un contrat contient au-delà de ses mots, et sur la question de savoir si le silence d’un acte de vente protège le vendeur ou l’acheteur.
Ce que l’arrêt impose au rédacteur d’acte
C’est ici que la portée pratique se déploie, et elle est considérable. La règle de l’accessoire est supplétive : SOQUIJ résume l’arrêt en soulignant que, n’ayant pas été écartée par les contrats de vente, elle continuait de s’appliquer. Autrement dit, elle se serait effacée devant une clause claire.
Le message aux notaires et aux avocats en droit immobilier est net : le silence coûte cher, et il coûte cher au vendeur.
| Question à poser | Ce qu’enseigne l’arrêt | Réflexe de rédaction |
|---|---|---|
| Le vendeur conserve-t-il un fonds adjacent au bien vendu? | Le silence de l’acte ne préserve pas sa propriété | Exclure expressément le fonds retenu, en le désignant par son numéro de lot |
| Quelle destination les parties donnent-elles au bien vendu? | La destination détermine l’étendue de l’accessoire | Décrire la destination convenue plutôt que de la laisser se déduire du contexte |
| La mention « borné par le lac » suffit-elle? | Non : elle a été lue comme confirmant une destination de villégiature riveraine | Préciser ce qui est vendu et ce qui ne l’est pas jusqu’à la ligne d’eau |
| Le fonds retenu a-t-il une utilité autonome? | Un fonds inconstructible et enclavé n’en a pas | Documenter l’usage indépendant que le vendeur entend en faire |
| Les attentes de l’acheteur sont-elles compatibles avec la réserve? | La qualification doit respecter les attentes légitimes | Faire reconnaître la réserve par une déclaration distincte de l’acheteur |
La portée dépasse le bord de l’eau. Toute vente où le vendeur conserve une parcelle résiduelle servant fonctionnellement le bien vendu — allée d’accès, bande tampon, aire de stationnement, servitude de fait jamais formalisée — se trouve exposée au même raisonnement.
Portée et limites
Il faut se garder de surinterpréter. L’arrêt ne crée pas de règle automatique en faveur des riverains. La qualification demeure contextuelle, et la Cour insiste sur le caractère inhabituel d’un fonds submergé demeuré privé — circonstance qui a pesé lourd. Un litige portant sur une bande émergée, constructible ou dotée d’un usage propre, se présenterait tout autrement.
Reste que la Cour suprême a fait un choix de politique juridique, et la dissidence de la juge Côté en marque le prix. Faire porter au vendeur le risque du silence, c’est protéger l’acheteur contre une réserve qu’il ne pouvait ni voir ni soupçonner — au risque de transférer, soixante ans après coup, des immeubles dont personne n’avait discuté. Les propriétaires d’Estérel ont mis dix ans à faire reconnaître ce qu’ils croyaient avoir acheté en 1959. Une clause de trois lignes leur aurait épargné ce parcours, ou le leur aurait fermé d’emblée.
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Références
- Cour suprême du Canada. (2026, 24 juillet). Zardev Inc. c. Dydzak, 2026 CSC 27 — La cause en bref (dossier 41291). https://www.scc-csc.ca/fr/judgments-jugements/cb/2026/41291/
- Cour suprême du Canada. Zardev Inc. c. Dydzak, 2026 CSC 27 — texte intégral. https://decisions.scc-csc.ca/scc-csc/scc-csc/fr/item/21587/index.do
- Cour d’appel du Québec. (2024). Dydzak c. Zardev inc., 2024 QCCA 347. CanLII. https://www.canlii.org/fr/qc/qcca/doc/2024/2024qcca347/2024qcca347.html
- Cour supérieure du Québec. (2021). 2021 QCCS 3306. CanLII. https://www.canlii.org/fr/qc/qccs/doc/2021/2021qccs3306/2021qccs3306.html
- Zardev inc. Mémoire de l’appelante, dossier 41291, Cour suprême du Canada. https://www.scc-csc.ca/pdf/case-documents/41291/
- Équipe éditoriale SOQUIJ. (2026, 24 juillet). Zardev Inc. c. Dydzak — Décision à la une. Blogue SOQUIJ. https://blogue.soquij.qc.ca/decisions/zardev-inc-c-dydzak/
- Mach, J. (2026, 24 juillet). SCC clarifies meaning of « accessory » under Quebec property sale law in split decision. Canadian Lawyer. https://www.canadianlawyermag.com/
- Radio-Canada. (2026, 24 juillet). La Cour suprême donne raison aux riverains d’Estérel pour l’accès au lac dans leur cour. https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/2271330/
- Cour suprême du Canada. Renseignements sur le dossier 41291. https://www.scc-csc.ca/fr/cases-dossiers/search-recherche/41291/
